【问题】

购房合同签订后，房地产公司到了交房的时间却一直不交房，怎么解决？

【解答】

近年来，涉房地产领域案件数量明显增加。

购房合同一经签订，房地产公司就应当严格依照合同约定的期限交付房屋。如果逾期未交付，就要承担违约责任;如果逾期未交付达到一定的期限，购房者还可以要求退房，并要求开发商赔偿损失。

根据2021年生效的《民法典》第五百八十五条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

合同中约定了逾期付款违约金的计算方法的，按照约定。如果没有约定，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

【法律规定】

1、《民法典》第五百八十五条第一款

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

2、《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

【案例】

刘伟、王莉等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

审理法院：　徐州市云龙区人民法院

案　　号：　（2022）苏0303民初2099号

案　　由：　商品房销售合同纠纷

裁判日期：　2022年05月07日

原告：刘伟，男，1973年2月9日生，汉族，住徐州市云龙区。

原告：王莉，女，1984年6月18日生，汉族，住徐州市云龙区。

委托诉讼代理人：刘伟，男，1973年2月9日生，汉族，住徐州市云龙区，系王莉丈夫。

被告：徐州豪润置业有限公司，住所地徐州市云龙区东方锦城小区物业公司。

法定代表人：孟庆民，该公司总经理。

委托诉讼代理人：韩贺贺，该公司员工。

原告刘伟、王莉与被告徐州豪润置业有限公司（以下简称豪润置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王莉的委托诉讼代理人暨原告刘伟，被告豪润置业公司的委托诉讼代理人韩贺贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘伟、王莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期上房违约金71350元（以总房款970746元为基数，自2018年1月31日起按照日万分之0.5暂时计算至2022年2月28日，后续部分计算至实际交付之日）；2.判令被告给予原告办理上房手续；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年9月18日签订《商品房买卖合同》，原告已经按照合同约定支付了全部购房款。合同第十一条约定被告应于2018年1月31日向原告交付房屋，但至今被告未向原告交付房屋。按照合同第十二条第一款的约定，被告需向原告按日支付全部房款价万分之0.5的违约金。原告多次主张权益未果，故提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。

被告豪润置业公司辩称，关于违约金，按照购房合同中约定的为准。关于交房手续，现正在与市政府及各机关办理手续。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月18日，原告与被告豪润置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人徐州豪润置业有限公司，买受人刘伟、王莉。第三条，商品房建筑主体结构为钢混，建筑总层数为7层，地上6层，地下1层；商品房位于6幢2单元501号，预测建筑面积为95.64平方米，套内建筑面积83.34平方米。第六条，该商品房单价为每平方米10150元，总价款为970746元。第七条，买受人于2017年9月17日前向出卖人支付房款470746元整（含定金），剩余房款500000元整，由买受人于2017年10月30日前付清。第九条，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条，商品房相关设施设备交付条件：1、供水排水，交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水排水管网连接；2、供电，交付时纳入城市供电网络并正式供电；4、燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。第十一条，出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。

合同签订后，原告向被告支付了购房款。涉案房屋至今仍未交付原告。庭审中，被告称关于涉案小区房屋登记手续的问题，目前政府部门正在协调解决，原告房屋登记手续目前暂时无法办理。原告亦称目前无法办理房屋登记手续。

本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。原告刘伟、王莉已按照合同约定向被告豪润置业公司给付房款，被告豪润置业公司应按照合同约定向原告交付房屋。被告豪润置业公司未按照约定向原告交付房屋，按照合同约定，被告逾期交付房屋，应按日向原告支付总房款的万分之0.5作为违约金，至2022年2月28日，被告已逾期交房1489天，因此对原告主张的违约金71350元（计算至2022年2月28日），本院予以支持，被告应继续按照合同约定以970746元为本金，按照每日万分之0.5计算违约金至实际交付符合约定的房屋之日止。

因涉案房屋的产权登记手续现暂无法办理，原告可待具备办理条件时另行主张。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：

被告徐州豪润置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向原告刘伟、王莉支付逾期交房违约金71350元（截至2022年2月28日）；此后以970746元为本金，按照每日万分之0.5，计算至被告徐州豪润置业有限公司向原告刘伟、王莉实际交付符合约定的房屋之日止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为792元，由被告徐州豪润置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

审判员　隋艳美

二〇二二年五月七日

书记员　冯　菲